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分割土地使用证能否堵住地产漏洞

发布时间:2019-06-17 22:21 来源:未知 编辑:admin

  最近,郑州市民老张遇到了一件烦心事儿。他用大半辈子积蓄买的一套商品房住了不到7年,就有一家自称拥有其土地使用权的开发商,要将他的房子拆掉,准备重新规划。

  据称,原来的房地产开发公司由于经营不善濒临破产,便把该幢楼房的土地使用权转让给了现在这家公司。今年9月,后者根据经营和发展的需要,决定拆除楼房搞其他经营项目。

  “这明显是非法转让。”北京大成律师事务所律师吴建中认为,开发商在售完全部商品房后,本应将最初取得的土地使用证交回国土资源部门进行注销。因为,随着房屋的出售,其土地使用权也转移给了购房者。但有些开发商为了将早已作废的土地使用权再次转让,或抵押给银行骗取贷款,长期将其扣压,造成目前土地权属纠纷接连不断。

  “房产证与土地使用证本应同时发放,但由于种种原因,购房者很难拿到土地使用证。”专门代理房地产官司的吴建中表示,上述现象存在的主要根源,是因为在土地转移过程中存在制度上的缺陷。

  吴建中透露,所谓的非法转让本来是不该发生的,但有些地方的国土部门在开发商的承诺下却“明知故犯”,办理了转让手续。所谓的恶意抵押,本来也不该发生,但可能由于银行与开发商之间的“背后协议”,还是进行了抵押。“说到底,问题还是出在制度上,缺少对主管部门进行监管的透明度。”

  “办理土地分割证,主要是为了制止开发商对土地的非法抵押或转让。”国土资源部办公厅龙处长开门见山地说,这意味着,开发商必须在预售商品房之前,先到国土资源部门以土地使用证(大证)换取每套住房所占土地的土地分割证(小证)。这样,大证从开发商手里收上来了,小证也回到了购房者手中,“从根源上杜绝了开发商的非法抵押或转让行为”。

  河南省国土资源厅地籍管理处副处长高岚解释,每套住房都有与自己对应的《国有土地使用权分割转让许可证》(以下简称《土地分割证》)。开发商在向购房者出售商品房时,必须同时提供该套住房的《土地分割证》。购房者购买房屋后,再用此《土地分割证》到国土部门换取土地使用证。

  高岚介绍,等到房屋全部销售完成时,开发商名下的大证便兑换成了住户手中的小证,其国有土地使用权分割转让许可证也被收回。

  据河南省国土资源厅地籍管理处处长马素兰介绍,购房户分摊到的土地面积是国有土地共有使用权面积,并不特指具体的地块,只是国有土地的共有使用权。“但在以后房子的转卖、拆迁、财产继承等方面使房主拥有了主动权。”她说,像老张遇到的这种麻烦,以后也不会再发生了。

  河南天基律师事务所律师田玉洲说,根据我国《已购公有住房和经济适用房上市管理暂行办法》规定,只有土地使用证和房屋所有权证两证齐全,房地产产权才能入市交易。将来,如果购房户仅办理了房屋所有权证,而没有办理土地使用证,其应享有的土地权益受到侵害时,便得不到法律保护。

  北京中天和置业有限公司总经理袁戎认为,《土地分割证》确实可以抵制土地的非法转让和恶意抵押。“不过,这对我们大开发商不会有太大影响”。

  郑州市鑫苑置业有限公司的销售代表刘广丽则表示:“本公司将严格按国家政策规定执行,大不了我们再多加几个人力。”

  也有部分开发商对“以《土地分割证》换《土地使用证》”的做法表示“难以理解”。

  一位房地产公司负责人认为,即使现实中有非法转让的行为发生,也是有关部门监督不力造成的,不能因此把问题归咎于法规不健全。

  “一个办法的出台,得考虑它的社会综合效率,不能为简化一方而复杂另一方。”一位开发商对新措施的效率表示怀疑。据他介绍,在土地开发过程中需要办理各种手续,而每增加一个环节,就意味着要多耗费相当多的时间。他担心,授权测量的单位及人员数量都很有限,而北京的开发商却多如牛毛,“如果出现排队等候的现象,光办理手续就得花费以前几倍的时间”。

  “关键是房屋占用土地面积的计算标准是什么?”一位开发商认为,由于小区之间的容积率不同,计算的标准也应不同,试图用一个标准把所有情况都包含进去显然不现实。这位开发商表示,在相关的标准还未出台之前就政策先行,有些不妥。

  还有开发商甚至怀疑有关部门推行此类做法的动机,“是否又是一个收费的名目?”为此,他还算了一笔账:办理土地分割证的工本费至少3元,如果每个证只收取10元,有关部门就可获得7元的利润,而每个城市有几百万户居民,累计收入少说也有上千万元,何况,有些试点城市的土地分割证已经收到上百元。“不仅如此,在人力上也会增加很大压力。”这位开发商说,“单就北京市而言,国土部门可能因此需要增加数倍的人力。”

  对此,中国人民大学土地管理系主任叶剑平认为,实施“土地分割登记制”,是让本来不该发生、但在现实中却发生的非法行为,从此不再发生。

  国土资源部办公厅龙处长则表示,目前的市场虽然不完善,但“我们正努力使它完善,这是一个渐进的过程”。

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